Encontraste la casa que quieres, pero el crédito todavía no está aprobado y el vendedor te pide un anticipo para "apartarla". Es uno de los momentos más delicados de la compra: aquí se pierde dinero por firmar papeles que nadie leyó. En esta guía te explico, con números y cláusulas concretas, cómo apartar una vivienda en México en 2026 sin quedar expuesto.
¿Qué significa "apartar" una casa?
Apartar es entregar una cantidad de dinero para que el vendedor retire la propiedad del mercado y te dé un plazo para cerrar la operación (normalmente mientras se aprueba tu crédito hipotecario). El problema es que "apartar" no es un término legal: puede documentarse de varias formas, y de eso depende si recuperas o pierdes tu dinero.
Hay tres instrumentos que se usan indistintamente y conviene distinguir:
- Recibo de apartado: el más informal y riesgoso. Un simple papel que dice "recibí X pesos". No define condiciones ni devoluciones.
- Contrato de apartado: documento que sí establece monto, plazo y qué pasa si la operación no se concreta.
- Contrato de promesa de compraventa: el más sólido. Obliga a ambas partes a firmar la escritura en una fecha futura, con penas para quien incumpla.
¿Cuánto dinero se pide para apartar en 2026?
No hay una cifra legal, pero en la práctica del mercado mexicano se manejan estos rangos:
- Vivienda usada entre particulares: del 1% al 5% del valor. En una casa de $2,000,000, el apartado suele ir de $20,000 a $100,000.
- Desarrolladoras (obra nueva o preventa): montos fijos de "apartado" de $20,000 a $50,000, que después se descuentan del enganche.
Regla práctica: nunca entregues más del 5% sin un contrato firmado que proteja tu dinero. Un apartado de $80,000 con un recibo de dos líneas es un riesgo enorme; ese mismo monto dentro de una promesa de compraventa bien redactada es una operación seria.
¿El apartado se descuenta del precio?
Sí. Todo lo que entregues antes de firmar la escritura debe formar parte del pago total. Si la casa cuesta $2,000,000 y das $50,000 de apartado, al momento de escriturar deberás cubrir el enganche menos esos $50,000. Verifica que el contrato diga expresamente "cantidad que se aplicará al precio de compraventa".
Contrato de apartado vs. promesa de compraventa
La diferencia práctica está en qué tan protegido quedas.
Contrato de apartado
Sirve para reservar la casa por un plazo corto (15 a 30 días) mientras defines si vas en serio. Debe incluir:
- Datos completos de comprador y vendedor.
- Descripción e identificación de la propiedad (ubicación y datos del inmueble).
- Monto entregado y precio total pactado.
- Plazo del apartado.
- Condiciones de devolución: qué pasa si tú desistes, si el vendedor vende a otro o si el crédito no procede por causas ajenas a ti.
Promesa de compraventa
Es un contrato preparatorio: ambas partes se obligan a firmar la escritura definitiva en una fecha determinada. Es el instrumento ideal cuando ya tienes preaprobación de crédito. Debe contener, además de lo anterior:
- Precio total y forma de pago (recursos propios + monto de crédito).
- Fecha límite para firmar escrituras.
- Pena convencional por incumplimiento (normalmente equivalente al anticipo).
- Cláusula de condición suspensiva por crédito (clave, la explico abajo).
- Quién paga qué gastos: avalúo, notario, impuestos.
La cláusula que te salva: condición suspensiva por crédito
Este es el punto donde más compradores pierden dinero en México. Si apartas una casa contando con un crédito hipotecario que aún no está aprobado y el banco te lo niega, ¿pierdes el anticipo?
Depende de lo que firmaste. Por eso debes exigir una cláusula de condición suspensiva por crédito que diga, en esencia:
"En caso de que la institución financiera niegue el crédito hipotecario al comprador por causas no imputables a él, el vendedor devolverá íntegramente la cantidad entregada dentro de los 5 días hábiles siguientes, sin penalización alguna."
Con esa línea, un rechazo del banco no te cuesta $50,000. Sin ella, el vendedor puede quedarse tu dinero argumentando que tú incumpliste.
Cómo funciona el arras y la pena convencional
El anticipo suele funcionar como "arras": una garantía del cumplimiento. La regla que debes negociar es simétrica:
- Si el comprador desiste sin causa justificada: pierde el anticipo.
- Si el vendedor desiste o vende a otro: devuelve el anticipo más una cantidad igual como penalización (es decir, te reembolsa el doble).
Ejemplo con cifras: entregaste $60,000 de apartado. Si tú te arrepientes, pierdes esos $60,000. Si el vendedor se echa para atrás, debe pagarte $120,000. Cuando el contrato solo penaliza al comprador y no al vendedor, estás firmando un documento desequilibrado: recházalo.
Antes de apartar: 6 verificaciones obligatorias
No entregues un peso hasta confirmar esto:
- Quién firma es el dueño. Pide identificación y coteja el nombre contra la escritura de la propiedad. Si firma un familiar o "gestor", exige poder notarial.
- La propiedad no tiene gravámenes. Solicita un certificado de libertad de gravámenes en el Registro Público de la Propiedad. Si tiene hipoteca vigente, define cómo se liberará.
- Está al corriente en predial y agua. Los adeudos se transfieren al inmueble.
- No hay cuentas de mantenimiento pendientes si es condominio.
- El precio del apartado es proporcional al plazo. Un apartado de 15 días no justifica montos altos.
- Tienes al menos una preaprobación de crédito. Apartar sin saber si calificas es la receta perfecta para perder el anticipo.
Errores frecuentes que cuestan miles de pesos
- Pagar en efectivo sin comprobante. Siempre transfiere y guarda el recibo bancario; es tu prueba de pago.
- Firmar un recibo genérico. "Recibí $50,000 por apartado" no dice nada sobre devoluciones ni plazos.
- No poner fecha límite de escrituración. Sin fecha, el vendedor puede alargar la operación indefinidamente.
- Confiar en promesas verbales. Lo que no está por escrito no existe legalmente.
- Apartar con desarrolladora sin leer el contrato de adhesión. Muchos contratos de preventa fijan penalizaciones altas al comprador y ninguna al desarrollador.
Ejemplo completo con números
Laura encuentra una casa de $2,300,000 en Querétaro. Tiene una preaprobación por $1,800,000 y $500,000 ahorrados para enganche y gastos.
- Firma un contrato de promesa de compraventa, no un simple recibo.
- Entrega $60,000 de anticipo (2.6% del valor), que se descontará del enganche.
- Incluye condición suspensiva por crédito: si el banco rechaza, recupera sus $60,000.
- Pacta pena convencional simétrica: si el vendedor se retracta, le devuelve $120,000.
- Fija fecha límite de escrituración a 60 días, plazo realista para el avalúo y la formalización del crédito.
Con esta estructura, Laura no arriesga sus ahorros por un rechazo bancario y presiona al vendedor a cumplir en tiempo.
¿Conviene que un abogado o notario revise el contrato?
Sí, y es barato comparado con lo que arriesgas. Una revisión de contrato de promesa cuesta entre $1,500 y $5,000 según la ciudad, mientras que un anticipo mal protegido puede costarte decenas de miles. Si el vendedor se niega a que un tercero revise el documento, es una señal de alerta.
El factor que decide todo: saber si vas a calificar
La mayoría de los apartados que se pierden tienen la misma raíz: el comprador entregó dinero sin certeza de que el crédito iba a aprobarse. Antes de apartar cualquier casa en 2026, lo más inteligente es confirmar tu capacidad real de compra. En HAVI puedes conocer tu HAVI Score, entender cómo te ve un banco y estimar cuánto crédito podrías obtener antes de comprometerte con un anticipo. Llegar a la mesa de negociación sabiendo que sí calificas te permite apartar con confianza, exigir cláusulas justas y proteger tu dinero desde el primer peso que entregas.
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