Comprar una propiedad para rentarla suena a ingreso pasivo garantizado, pero la realidad es más fría: hay inmuebles que rinden 3% anual y otros que superan el 8%. La diferencia no está en la suerte, sino en los números que corres antes de firmar. En esta guía te enseñamos a calcular la rentabilidad real de una casa o departamento en renta en México durante 2026, con fórmulas simples y ejemplos en pesos.
Por qué la mayoría calcula mal su rentabilidad
El error más común es dividir la renta mensual entre el precio del inmueble y quedarse con ese número. Ese cálculo ignora gastos que se comen buena parte de tu ganancia: predial, mantenimiento, seguros, meses de vacancia y el propio costo del crédito si compraste a plazos. Un departamento que "parece" dejar 6% bruto puede terminar dando 3% neto real.
Para invertir bien necesitas dominar tres indicadores: rentabilidad bruta, rentabilidad neta (cap rate) y retorno sobre tu capital invertido (ROI con apalancamiento).
Los 3 indicadores que sí importan
1. Rentabilidad bruta
Es el punto de partida y sirve para descartar rápido malas opciones.
- Fórmula: (Renta anual ÷ Precio de compra) × 100
- Ejemplo: Un departamento de $2,000,000 que rentas en $11,000 al mes genera $132,000 al año. Rentabilidad bruta = (132,000 ÷ 2,000,000) × 100 = 6.6%.
Como referencia en 2026, en zonas urbanas mexicanas una rentabilidad bruta sana ronda entre 5% y 8%. Por debajo de 4.5% estás pagando de más por el inmueble o rentando por debajo de mercado.
2. Rentabilidad neta o cap rate
Aquí restas todos los gastos anuales que corren por tu cuenta como propietario. Estos suelen representar entre 25% y 35% de la renta bruta.
- Predial: $3,000 a $8,000 al año según la zona.
- Mantenimiento y cuotas de condominio: si aplica, $1,200 a $3,500 mensuales.
- Seguro de daños: $2,500 a $6,000 anuales.
- Reparaciones y reserva: aparta 5% de la renta anual.
- Vacancia: presupuesta al menos 1 mes sin inquilino al año.
- Administración inmobiliaria (opcional): 5% a 10% de cada renta.
Ejemplo con el mismo departamento:
- Renta anual bruta: $132,000
- Menos 1 mes de vacancia: -$11,000
- Menos predial: -$5,000
- Menos cuota de condominio ($1,800/mes): -$21,600
- Menos seguro: -$3,500
- Menos reserva de reparaciones: -$6,600
- Ingreso neto anual: $84,300
Cap rate = (84,300 ÷ 2,000,000) × 100 = 4.2%. El 6.6% inicial se convirtió en 4.2% real. Ese es el número que debes comparar contra otras inversiones.
3. ROI sobre tu capital (cuando compras con crédito)
Si compras con hipoteca no inviertes los $2,000,000, sino tu enganche y gastos de cierre. El apalancamiento puede multiplicar tu rendimiento… o hundirte si la renta no cubre la mensualidad.
Ejemplo con crédito:
- Enganche del 20%: $400,000
- Gastos de escrituración (aprox. 6%): $120,000
- Capital invertido: $520,000
- Crédito de $1,600,000 a 20 años, tasa 11.5%: mensualidad ≈ $17,060
Aquí surge el problema: la renta ($11,000) no cubre la mensualidad ($17,060). Cada mes pones $6,060 de tu bolsa. En este escenario el apalancamiento no conviene para pura renta; funcionaría solo si apuestas fuerte a la plusvalía. Para que la renta cubra la hipoteca necesitarías una tasa más baja, mayor enganche o un inmueble con mejor relación renta-precio.
La plusvalía: el rendimiento que no ves cada mes
La rentabilidad por renta es solo la mitad de la ecuación. La otra es cuánto sube de valor tu propiedad. En México, zonas consolidadas suelen apreciarse entre 4% y 8% anual, y corredores en desarrollo pueden superar el 10% en años buenos.
Si tu departamento sube 6% al año, ganaste $120,000 adicionales en el primer año sobre los $2,000,000. Sumado al ingreso neto por renta, tu rendimiento total se vuelve mucho más atractivo. El reto es que la plusvalía no es líquida: solo la cobras cuando vendes.
Cómo identificar zonas con buena plusvalía
- Obras de infraestructura confirmadas: líneas de transporte, hospitales, universidades.
- Llegada de comercio y oficinas (empleo cercano = demanda de renta).
- Densificación controlada: proyectos verticales de calidad, no saturación.
- Baja disponibilidad de terreno para construir más oferta.
Renta tradicional vs. renta corta (Airbnb)
La renta vacacional puede duplicar el ingreso bruto en ciudades turísticas, pero cambia todo el cálculo:
- Ocupación real: rara vez llegas al 100%; planea con 60%-70%.
- Costos operativos altos: limpieza, amenidades, comisiones de plataforma (3%-15%), servicios incluidos.
- Regulación local: varios municipios ya cobran impuesto de hospedaje y limitan permisos.
- Más trabajo: se parece más a administrar un mini hotel que a cobrar una renta mensual.
Regla práctica: la renta corta conviene en destinos turísticos consolidados; en ciudades sin turismo, la renta tradicional casi siempre gana por estabilidad.
Impuestos: no olvides al SAT
El ingreso por arrendamiento paga ISR. Como persona física puedes optar por la deducción "ciega" del 35% de la renta más el predial, o deducir gastos reales comprobables. También debes trasladar IVA solo si rentas para uso comercial; la vivienda de casa-habitación está exenta de IVA. Incluye este impuesto en tu cálculo neto: puede restar otro 8%-15% a tu rendimiento si no lo optimizas.
Checklist antes de comprar para rentar
- Calcula la rentabilidad bruta y descarta si baja de 5%.
- Resta gastos reales y obtén el cap rate; busca 4% o más neto.
- Si usas crédito, verifica que la renta cubra al menos el 80% de la mensualidad.
- Investiga la demanda de renta real de la zona (tiempo promedio para rentar).
- Suma plusvalía esperada y ROI para tener el panorama completo.
- Reserva un fondo de al menos 3 meses de gastos para vacancia e imprevistos.
¿Comprar de contado o con crédito?
De contado maximizas el cap rate y evitas el riesgo de que la renta no cubra la mensualidad, pero inmovilizas todo tu capital. Con crédito diversificas y aprovechas la plusvalía sobre un valor mayor, aunque necesitas flujo para cubrir la diferencia mensual. La decisión depende de tu perfil: si buscas ingreso pasivo inmediato, contado o enganche alto; si apuestas a patrimonio de largo plazo, el apalancamiento moderado tiene sentido.
Antes de comprometerte con una segunda propiedad conviene saber con precisión cuánto crédito te aprobaría un banco y a qué tasa, porque de eso depende que tus números cierren. Con HAVI Score puedes conocer tu perfil financiero, entender tu capacidad de endeudamiento real y calcular si la renta esperada cubrirá la mensualidad antes de firmar cualquier contrato. Corre tus números con datos reales y evita comprar una propiedad que en el papel rinde y en la práctica te cuesta cada mes.
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